資産を売ったときの所得である譲渡所得に対しては所得税や住民税が課せられます。
住宅や土地を売ったときの譲渡所得は、他の譲渡所得や総合課税をする所得とは別の扱いをします。
不動産の譲渡所得だけで分離課税で処理することになります。
不動産売却に係る税金、所有期間が5年以下の場合と5年超の場合について解説します。
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不動産売却に係る税金
不動産の譲渡所得は他の所得と区別して特別な税率を適用する特例が設けられています。
株式等の譲渡所得も似たような扱いですが、不動産の場合も他の所得と分けて単独で計算されます。
基本は不動産の譲渡所得だけで課税が終了する分離課税を用います。
不動産の譲渡所得の場合、基本的に他の所得とは損益通算はできません。
（一部例外があるのですが）
その税金の基本的な計算方法は以下のようになります。
課税額＝不動産の総譲渡所得金額ｘ税率
不動産の総譲渡所得金額＝譲渡による総収入金額－土地・建物などの取得費－譲渡費用－特別控除
＊譲渡による総収入金額
土地や建物を譲渡して得た全ての金額
＊土地・建物などの取得費
買ったときの代金や購入手数料、その後にかかった改良費など。
ただし、先祖代々引き継がれるなどして、その購入代金がわからない場合は譲渡による総収入金額の5％相当額にすることができる。
＊譲渡費用
売却のためにかかった費用のこと。
不動産業者への仲介手数料や測量費、借家人を立ち退かせるために支払う立退料、建物を壊して土地だけを売るときの取り壊し費用など。
＊特別控除
通常の場合はありませんが、個人が住んでいる住居を売った場合の控除など各種の特例があります。
1.居住用財産の譲渡の場合：控除額3000万円
2.特定土地区画整理事業等のための土地の譲渡の場合：控除額2000万円
3.特定住宅造成事業等のための土地の譲渡の場合：控除額1500万円
4.道路などを作るためなど公共の利益のためになされた譲渡の場合：控除額5000万円
などがありますが、最大で5000万円までとする。
所得税や住民税のそれぞれの税率で課税額が算出されることになります。
所有期間が5年以下の場合
不動産を所有していた期間が5年以下の場合は、生活に根ざしたものではなくて商売としての転売目的ともとられることもあり、長期の場合よりも課税される額が多めになります。
譲渡所得の区分は「短期譲渡所得」になります。
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日現在で決められます。
短期譲渡所得の課税は以下のようになります。
課税短期譲渡所得金額＝譲渡による総収入金額－土地・建物などの取得費－譲渡費用－特別控除
所得税＝課税短期譲渡所得金額ｘ30％
復興特別所得税＝課税短期譲渡所得金額ｘ2.1％（平成25年から平成45年まで）
（所得税と復興特別所得税は合算して申告・納付します。）
住民税＝課税短期譲渡所得金額ｘ9％
所有期間が5年超の場合
不動産を所有していた期間が5年超の場合は、優遇されていて、課税される額が少なめになります。
譲渡所得の区分は「長期譲渡所得」になります。
短期譲渡所得と同じく、譲渡した年の1月1日現在で所有期間の判定がされます。
長期譲渡所得の課税は以下のようになります。
課税長期譲渡所得金額＝譲渡による総収入金額－土地・建物などの取得費－譲渡費用－特別控除
所得税＝課税長期譲渡所得金額ｘ15％
復興特別所得税＝課税長期譲渡所得金額ｘ2.1％（平成25年から平成45年まで）
（所得税と復興特別所得税は合算して申告・納付します。）
住民税＝課税長期譲渡所得金額ｘ5％
まとめ
不動産を売却した時にかかる税金は、他の所得と分離区別して特別な税率を適用します。
そしてその税率は、その不動産の所有期間によって違っていて、5年超の所有よりも5年以下の所有の方が転売目的ととられることもあり税率が高く設定されています。