住宅も長く住んでいると、家財が増えたり、子どもが大きくなったり、最初のころには十分だった広さが狭く感じるようになったりします。
とはいっても住宅は大きな買い物です、靴を履き替えるようにはいきません。
ちゃんと検討せず買換えたりすれば税金のかかりかたも半端ないです。
マイホームの買換え特例とその適用条件、どういう場合に適用を検討するのかを解説します。
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マイホームの買換え特例
特定のマイホーム（居住用財産）を、平成29年12月31日までに売って代わりのマイホームに買換えた場合に一定の条件のもとで譲渡益に対する課税を将来に先延ばしにできます。
（平成29年12月31日で終わりになりますが、また延長になるかもしれません、その時になってどうなっているか確認するようにしましょう）
今あるマイホームを売却したお金を全て次に購入する住居にすべて使えば、今回のタイミングでは課税されないというものがマイホームの買換えの特例（特定の居住用財産の買換えの特例）というものです。
つまりは、売って得たお金以上の値段の住居を買えば、税金の先伸ばしができるというものです。
今回の譲渡益があれば、その分は未来に先延ばしになります。
この買換えた住居を次に売るときに今回の分も追加で課税されることになります。
先伸ばしであることに注意が必要です。
例として、1000万円で購入したマイホームを6000万円で売却して8000万円のマイホームに買換えた場合。
本来なら6000万円－1000万円＝5000万円の譲渡益に対し課税されるのが先伸ばしになります。
将来に買換えたマイホームが9000万円で売れた場合、先伸ばしの分5000万円と9000万円－8000万円＝1000万円を足して5000万円＋1000万円＝6000万円に課税されることになります。
そして、この特例がいきすぎるとかつてのバブルの再現になりかねないので、対象となる譲渡資産や買換え資産には条件がつけられています。
とその適用条件
譲渡資産や買換え資産は以下の条件を全て満たした国内にある家屋とその敷地（土地と借地権）です。
譲渡資産の条件
1.以前に住んでいたものの場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること。
2.譲渡対価が1億円以下であること。（前々年から翌々年までの5年間に分割して売却していてもその合計額が対象になります）
3.本人の居住期間が10年超で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
４.売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した時の特例（3000万円の控除）やマイホームを売った時の軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
5.売った相手が親子や夫婦など特別な関係がある人に売ったものではないこと。（生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人、その家屋で一緒に同居する親族などに売る場合も含む）
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合には、次の条件（A～C）すべてに当てはまることが必要です。
A.その敷地は、家屋が取り壊された日の年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであるとこと。
B.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に結ばれて、かつ、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
C.家屋を取り壊してから譲渡契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供しないこと。
買換え資産の条件（住宅ローン控除の併用可）
1.買換える家屋の床面積が50平方メートル以上のもので、買換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
2.別荘でないこと。
3.マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間でマイホームを買換えること。
4.買換えたマイホームには一定期間住むこと。
5.買換えたマイホームを使用を開始する期限はマイホームを取得した時期により次のように（イ、ロ）なります。
イ.売った年かその前年に取得した場合は、売った年の翌年12月31日まで
ロ.売った年の翌年に取得した時は、取得した年の翌年の12月31日まで
6.この家屋にもマイホームを譲渡した時の特例（3000万円の控除）やマイホームを売った時の軽減税率の特例、を重ねて適用できません。
7.買換えるマイホームが耐火建築物（中古マンションなど）である場合は、築後25年以内であること、ただし、一定の新耐震基準に適合するもの（耐震基準適合証明書（2年以内）のあるもの、住宅性能評価書（耐震等級が1以上で2年以内のもの））の場合は築後年数に制限はありません。
どういう場合に適用を検討する？
今住んでいる住居を売却して利益が生じなければ、特に悩むことはないのですが。
売る立場からするとちょっとでも高く売れて、次の住居の購入の負担をやわらげたいですよね。
でも、高く売れると譲渡益がかかるので悩ましいところ。
そこで個人がマイホームを売却して利益が生じた場合に使える特例は居住用財産を譲渡した時の特例があります。
譲渡所得の金額から3000万円が控除できるというものです。
つまり、売れた金額から譲渡費用や取得費を引いた譲渡所得が3000万円以内なら無税になりますからこの特例を使います。
問題は譲渡所得が3000万円以上の時はどうするかといえば、
先ほど紹介した特定の居住用財産の買換えの特例を使い、課税を先延ばしにするようにしましょう。
買換えた居住用財産を後に手放すときに居住用財産を譲渡した時の特例を適応して3000万円の控除をその時に使い払うようにすれば。
ずっと先に払うことになるので当面の負担がなくなります。
時間的な猶予ができたことで、税を払う余裕もできているでしょうからね。
まあ、そんなに簡単ではないですけどね。
まとめ
マイホームの買換えの特例とは特定の条件のマイホーム（居住用財産）を売却して譲渡益が出た場合に、その売却金額以上のマイホームに買換えればその譲渡益の課税が先伸ばしにできます。
別に居住用財産を譲渡した時の特例というのがあり、譲渡所得（譲渡益）が3000万円以内であればこの特例を使い、そうでなければ買換えの特例で先延ばしにしましょう。