マンションやビルなどを建設するにあたり土地を取得はキモになる場合があります。
でもその土地取得を容易にするうまいやり方の１つに等価交換方式というのがあります。
このやり方を使えば、土地所有者もデベロッパーもお互いにメリットをもたらすことになります。
不動産の等価交換方式とは その課税の仕方とその特例について解説します。
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不動産の等価交換方式とは
土地の有効利用システムの一つに「等価交換方式」というのがあります。
例えば、あなたが良い立地条件のところに土地をもっているとします。
これを知った不動産関連の業者は何とか安く購入することを考えるでしょうが。
もし、あなたが住居を求めているとしたら、その業者があなたの土地の上にマンションを建てたとして、その部屋のうちいくつかを譲り受けることで土地の価値に見合った部屋数との交換で話がつく場合があると思います。
このような土地の生かし方を「等価交換方式」といいます。
特に、まだまだ開発が必要な、住居が求められている地域には、条件次第で課税においての優遇がなされています。
その課税の仕方について
等価交換方式だと表面上は何も金銭の授受がおきていないので、課税がなされないような感じがしますが、
たとえこのような場合でも、原則的には課税がなされますので注意してください。
金銭抜きにした交換の場合でも、基本的には自分の所有物をいったん売却し、その代金で新しい別のものを購入したと考え、その売却益には課税されることになります。
しかし、一定の条件を満たす交換の場合は、特例が設けられています。
その特例について
計算上の金銭のやり取りがないような場合には、納税も困難とみなし特例が設けられています。
以下の条件を全て満たす場合には譲渡がなかったものとして課税はされません。
１）交換しようとする資産が、1年以上所有したものであること。（交換を前提にして購入したものでないこと）
２）交換しようとする資産が同じ種類の資産であること。
土地と土地、土地と借地権、建物と建物
３）交換した資産を交換前と同じ用途に使うこと。
土地の場合の用途：宅地、田畑、山林など、建物の場合の用途：居住用、店舗用、工場用など。
４）交換する資産の価格差がどちらか高い方の20％以内におさまること。
また、人口が集中しているような既成市街地域は、住宅を中高層化して住宅を確保する必要から特例が設けられています。
（１）特定民間再開発事業の用に供するための土地建物（不動産業者が所有し、棚卸資産となるものを除く）をその上に建設された中高層耐火建築物（地上4階以上の耐火建築物）と交換した場合。
（２）既成市街地等にある土地建物（規模が特定民間再開発事業の用に供するものでないもの）をその土地の上に建築された一定の耐火共同住宅と交換した場合。
（１）（２）の場合で、
交換した土地の実際に売れた価格＞取得した建築物の価格、となった場合は超えた部分について譲渡所得税が課税されます。
交換した土地の実際に売れた価格≦取得した建築物の価格、となった場合は譲渡所得税は課税されません。
要は実際に交換によって金銭をもらう形になった場合（儲かった場合は）は課税されるということです。
まとめ
所有する資産を等価交換方式で有効利用した場合に、一定の条件が満たされれば、譲渡所得税は発生しません。
また、住宅を確保する必要があるところなどは、より条件が緩和されて譲渡所得税がかからない場合があります。
住宅が必要とされている地域に、開発がより円滑に進むように、このような優遇策があるのです。