固定資産税と都市計画税とは その算出の仕方と軽減の特例について

人生で一番大きな買い物と言えば住宅が思い浮かびます。

誰であっても、自分の住む所には思い入れがありこだわりもでてきます。

大抵は数十年の住宅ローンを組んで購入することになるのですが。

その住宅を購入した後でも税金はかかっているのです。

固定資産税と都市計画税とは、その算出の仕方と軽減の特例について解説します。

固定資産税と都市計画税とは

固定資産税とは、固定されている資産、つまりは、土地や家屋及び会社で使っている機械などのことで、減価償却費が税法上の経費となる償却資産などに対する税金です。

土地や家屋などは区市町村の固定資産課税台帳に毎年1月1日現在で所有者として登録されている人が納税義務者になります。

売却の時点の話ではなく、あくまで所有者移転登記などが完了していることが必要になります。

1月1日にちゃんと登録されてるところに請求がいきます。

また1月2日に手放し登記が完了していても、1年分の請求があなたのところにきますからね。

まあ通常は日割り計算で当事者同士で負担を振り分けることになりますけどね。

そして、そのうちで都市計画法による市街化区域内に、その土地や家屋などが存在すると都市計画税の対象になります。

まあ、都市計画税を払う場所は、後に便利になるでしょうから、当然と言えば当然ですね。

都市計画としての場所の区分と税金対象かどうかですが。

１）都市計画区域

1.市街化区域　　　　固定資産税＋都市計画税

2.市街化調整区域　　固定資産税

3.非線引き区域　　　固定資産税＋条例により都市計画税がある場合も

２）都市計画区域外　固定資産税

のようになっています。

これも、1月1日の所有者に対して、固定資産税と同様にあつかわれます。

これらの税金は地方税で区市町村が徴収するものとなります。（東京都23区の場合は東京都が徴収しています）

年4回の徴収の場合の納期はそれぞれで決められていますので、徴収元へお尋ねください。

その算出の仕方について

総務大臣が定める固定資産評価基準によりその不動産の価値が決まり「固定資産課税台帳」に登録されます。（新築の場合は都道府県知事が価格を決定します）

その登録した価格（課税標準）に対してそれぞれ課税がされることになるのです。

ただし、土地については価格の上昇や下落に伴う調整措置や住宅用地に対する特例などで処理した後の価格が課税される価格（課税標準）となります。

固定資産税

課税標準は固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額（土地については前述のとおり）

税率は区市町村ごとに条例で定められています。標準税率は1.4％（上限は定められていません）

都市計画税

課税標準は固定資産税と同じ

税率の最高限度（上限）は0.3％ですが、区市町村ごとの条例によって若干の違いがみられます。

なお、固定資産税評価額は3年毎に見直されることになります。

それぞれの実際の税率は区市町村に確認ください。

軽減の特例について

同一の区市町村内で同一の人が所有する土地や家屋などの課税標準額合計が一定の金額に満たない場合には、固定資産税や都市計画税は課税されません。

その金額は

土地は30万円

家屋は20万円

となります。

こういう場合は都会ではありえないと思いますが、地方のマンションの中には免税されている物件もあるようです。

その他、軽減の特例の適用があれば、固定資産税や都市計画税は半分以下で済む場合があるので、事前にしっかり軽減の特例について把握しておく必要があります。

１）住宅用地に対する特例

住宅のある敷地全体を住宅用地といいます。その広さにより、小規模住宅用地と一般住宅用地、その他に分けられます。

1.小規模住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルまでの部分）：固定資産税の課税標準＝固定資産税評価額ｘ１／６、都市計画税の課税標準＝固定資産税評価額ｘ１／３

2.一般の住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルを超え住宅の床面積の10倍までの部分）：固定資産税の課税標準＝固定資産税評価額ｘ１／３、都市計画税の課税標準＝固定資産税評価額ｘ２／３

3.その他（住宅の床面積の10倍を超える部分）：特例なし（固定資産税の課税標準＝固定資産税評価額ｘ１、都市計画税の課税標準＝固定資産税評価額ｘ１）

この場合に土地と住宅の名義が違っていても特例の適用はあります。

ただし、空き家等対策の推進に関する特別措置法に基づく勧告の対象になった特定空き家等に係る土地は、この特例は採用されません。

２）新築住宅に対する特例

以下の要件（A～C)に該当する新築住宅では、新たに課税される年度から3年分の固定資産税のうち、120平方メートルまでの居住用部分に相当する税額が１／２に減額されます。

（マンションなど、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年分）

この新築住宅が認定長期優良住宅の場合はこの減額期間が5年分（マンションなど、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年分）となりますが、新築された年の翌年の1月31日までに一定の申告をしなければなりません。

A.2018年3月31日までに新築された住宅であること。

B.床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。

＊マンションなどの区分所有建物の場合は、専有部分の床面積（登記上の面積）に廊下や階段などの共有部分の床面積を、それぞれの持分で按分して加えた床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。

＊賃貸の場合には40平方メートル以上280平方メートル以下（アパートやマンションなどは1部屋毎の面積）であること。

C.店舗や事務所などとの共用住宅の場合には、居住用部分の割合が１／２以上であること。

この新築住宅の特例は3～7年経てば本来の税額に戻るということが注意点です。

３）住宅のバリアフリー改修にかかる特例

65歳以上の高齢者や要介護・要支援の認定を受けている者、障害者等が居住する家屋について、補助金等を除いて50万円以上の一定のバリアフリー改修工事を行った場合、その翌年度分の固定資産税について１／３を減額する。

その工事費用とは、a.廊下の拡幅、b.階段の勾配の緩和、ｃ.浴室改良、ｄ.便所改良、e.手すりの設置、f.屋内の段差の解消、ｇ.引き戸への取換え工事、h.床表面の滑り止め工事に該当する工事で合計で50万円を超えるものをいいます。

（平成19年4月1日～平成30年3月31日までの特例）

４）省エネ改修工事にかかる特例

平成20年1月1日以前に建てられた住宅（賃貸住宅を除く）について、平成20年4月1日から平成30年3月31日までの間に50万円以上の省エネ改修工事を行った場合、当該家屋にかかる翌年度分の固定資産税（120平方メートル（改修後の床面積は50平方メートル以上）分までを限度）が１／３減額されます。

自治体独自の特例措置

自治体によっては、固定資産税や都市計画税に対する独自の減免措置を講じているところがあります。

東京23区などではいろいろとあるようですから、それぞれの自治体で問い合わせてみてくださいね。

なお、平成29年4月1日より、全戸が販売される高さ60ｍを超えるタワーマンション（居住用高層建築物）の固定資産税、都市計画税及び不動産取得税について、各住戸の所在階層に応じた税額の補正がなされます、1棟の税額を1階上がるごとに約0.256補正し、高層階は高く低層階は低くなります。

区分所有者が全員申し出れば、その申し出の内容による割合も可能になります。

昭和57年1月1日以前の住宅について、一定の耐震改修工事をした場合に、固定資産税の税額を最大2年度分にわたり、１／２減額する耐震改修促進税制が設けられています。

また、固定資産税の3年毎の見直しで、急な変化が好ましくないということもあり、負担調整措置が講じられています、内容は各自治体にお問い合わせてください。

まとめ

固定資産税とは、固定されている資産、つまりは、土地や家屋にかかる税金で、固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額に決められた税率を課して決められます。

そのうちで都市計画法による市街化区域内に、その土地や家屋などが存在すると都市計画税がかかることになります。

課税は固定資産税と同じように固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額に税率が課され決められます。

それぞれの税金には、軽減措置が講じられています、事前に良く調べて後で後悔しないようにしてくださいね。