不動産取得税とは その算出の仕方と軽減の特例について

 

 


人生で一番大きな買い物と言えば住宅を思い浮かべます。

 

誰であっても、自分の住みかには思い入れがありこだわりもでてきます。

 

大抵は数十年の住宅ローンを組んで購入することになるのですが。

 

その住宅を購入する時にも税金はかかっているのです。

 

不動産取得税とは その算出のしかたと軽減の特例について解説します。

 

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不動産取得税とは

 

土地や家屋を購入したり、もらったり、家屋だけを新築・増築・改築したりして価値を高めたりすると、不動産を取得したり価値が増えた分を取得する際に不動産取得税がかかってきます。

 

土地や家屋を購入すると、そのものの価値に対してかかりますし、所有している土地の上に新たに住宅を建設すればその住宅の価値に対してかかります、また、増築や改築したりして不動産としての価値が上昇すればその上昇分に対しても不動産取得税がかかることになります。

 

不動産取得税はその不動産の所在地の都道府県が課税して徴収するもので、地方税の一種になります。

 

課税の請求は取得したときではなく、しばらく経ってから請求されることになります。

その期間は取得後6ヶ月~1年半くらいになり、都道府県から納税通知書が届くことになります。

 

それをもとに金融機関で納付することになります。

 

個人の住宅の場合には土地・家屋ともに軽減措置があります。

 

実際のお金のやり取りには関係なく、贈与や交換などの場合にも課税されることになりますが、相続や会社の合併などによる取得は形式的な所有権の移転として課税されないことになります。

 

その算出の仕方について

 

総務大臣が定める固定資産評価基準によりその不動産の価値が決まり「固定資産課税台帳」に登録されます。(新築の場合は都道府県知事が価格を決定します)

 

その登録した価格に対して課税がされることになるのです。

増築などの場合は、増築したことによって増えた価値(価格)が課税の対象になります。

 

その増えた価値の部分を不動産の価格として以下の計算式により不動産取得税が計算されます。

 

不動産取得税額=(不動産の価格-控除額)x税率

 

控除額は一般の建物ではゼロ、住宅用の建物では、新築はいくら、既存住宅では新築された日によりいくらというふうに決まっています。

 

税率は特例が無い場合は(一般の建物)4%となります。

 

軽減の特例について

 

軽減の特例の適用があれば、不動産取得税はゼロから数万円程度で済むものの、適用がなければ数十万円にもなることがあるため、事前にしっかり軽減の特例について把握しておく必要があります。

 

1)新築住宅等に対する軽減の特例

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特例適用住宅(新築住宅)では以下のような特例としての計算式になります。

 

不動産取得税額=(不動産の価格-1200万円)x3%

 

特例適用住宅

住宅を新築したり、または他人が新築した住宅でまだ人が居住の用に供していないものを購入した場合で、そしてその住宅は、床面積が50平方メートル(戸建て以外の貸家住宅は40平方メートル)以上、240平方メートル以下のものをいいます。

本人の居住用のものでなくても良い(賃貸でもOK)。

 

*住宅の長寿命化「200年住宅」促進税制が創設され、一定の特定認定長期優良住宅については、控除額が一般(1200万円)の場合よりも増額され1300万円になります。

 

 

2)既存住宅(中古住宅)に対する課税標準の特例

 

既存住宅の場合は控除額は新築された日により、以下の表のとおりになります。

 

不動産取得税額=(不動産の価格-控除額(A))x3%

 

新築された日 控除額(A)
平成9年4月1日以降 1200万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1000万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円

 

住宅の床面積が50平方メートル以上で、かつ240平方メートル以下。(平成10年7月1日以降)

住宅の取得の日前20年以内に新築されたもの(マンションで鉄筋コンクリート造など一定の場合は25年)

一定の新耐震基準に適合している場合は特例の適用になる。

取得した本人の居住用のものに限る。

 

 

 

3)住宅用土地に対する軽減の特例

 

その土地に建ててある建物により決まります、特例適用住宅であったり、既存住宅の特例に適合していれば、以下の式での計算になります。

 

不動産取得税額=(不動産の価格x1/2x3%)-税額控除額(B)

 

(1)特例適用住宅の場合、土地の取得から3年以内に新築すること、あるいは3年以内に土地を取得すること(土地を借りて立てた場合)。

税額控除額(B)は次のどちらか高い方

1.45000円

2.(土地1平方メートル当たりの固定資産評価額x1/2x課税床面積(200平方メートル限度)x2)x3%

 

(2)既存住宅の特例に適合していれば、土地の取得から1年以内に上の建物を取得すること、その上の建物を取得して1年以内にその土地を取得すること(土地を借りていた場合)

税額控除額(B)は次のどちらか高い方

1.45000円

2.(土地1平方メートル当たりの固定資産評価額x1/2x課税床面積(200平方メートル限度)x2)x3%

 

まとめ

不動産を取得する時は、上記に書かれた内容を参考に取得するようにしましょう、そうすれば軽減の特例が適用され税金が減額されます。

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