居住用財産の共有 その時の売却の特例とは 認められない場合について

人生で一番大きな買い物と言えば住宅が思い浮かびます。

その大きな買い物は時には共有している場合があります。

その財産を売却するときにはどうなるのか関心がありますね。

居住用財産の共有、その時の売却の特例とは、認められない場合について解説します。

居住用財産の共有

大きな買い物である住居の場合、時には夫婦で共有で保有しているときがあります。

それも、土地は夫が所有して、建物は妻が所有していたり、それぞれの所有割合が複雑だったりすることもあるかもしれません。

夫婦だけでなく、２世帯同居などで、親子で共有の場合などもあるでしょう。

あるいは、兄弟姉妹などで相続で所有している場合もあるかもしれません。

そういうときには、特例などはどうなるのでしょうか。

どういうふうに適用されるのか気になりますね。

共有している時の売却の特例とは

土地や建物を売却した時の譲渡所得の計算は、その収入金額からその土地や建物の取得費と譲渡費用を差し引いて求められ、その金額が課税対象になります。

共有名義の場合は、それぞれの持ち分で処理することになります。

例えば、譲渡した財産の代金が1億円のときで、夫の持ち分が6割、妻の持ち分が4割だったとします。

実際に夫婦が住んでいる住居だった場合は、それぞれの持ち分に対して居住用財産の3000万円の特別控除が適用されます。

つまり、

夫：6000万円－3000万円＝3000万円に対して課税。

妻：4000万円－3000万円＝1000万円に対して課税。

のようになります。

また、相続で兄弟が居住用財産をもらったとき、実際に居住していることが前提ですが、その居住用財産を売却して、それぞれが新しいマイホームを別々に取得した場合、兄弟がそれぞれ買換えの特例の要件を満たしているかどうかで、それぞれに適用されるかどうかが決まります。

次は、少し複雑な場合のケースですが。

土地と建物の持ち分が異なる場合ではどうなるかです。

例えば、建物の持ち分で、夫が40％、妻が60％、土地の持ち分が夫が60％、妻が40％のケースでも、売却した場合はそれぞれの比率に合わせていろいろな特例の適用を受けることができます。

それぞれの比率に応じた計算がなされます。

要点はその場所に居住しているかどうかで、適用されるか否かが決定することになります。

ある居住用財産を共有で所有している姉妹がいたとします。

姉はそこに居住していて、妹は別のところに居住していた場合に、その居住用財産を売却した場合には、姉には特別控除や軽減税率が適用されますが、、妹は短期譲渡所得あるいは長期譲渡所得として課税されることになります。

なお、売却した時点でどうであったかが判断の決め手になります。

認められない場合

こういう場合は適用外になるようです。

＊居住と認められない場合

例えば、古い住居を建て替えることを決めたときに、一時的に賃貸に住むのではなくて、一旦、別の住居を購入してあるいは簡易な住居を建ててそこに仮に住む場合とかがあると思います。

そういうときに、その購入した住居や建てた住居を売却して、建て替えた新居に住むような場合には、居住用財産の特別控除のような特例は適用されません。

一時的な利用で住んだ場合には、居住したとは認められないのです。

もちろん、最初から居住用財産の特別控除を受けることを目的とした場合も適用されませんので注意が必要です。

作為的でなく住むべくして住んでいるというのが大事です。

まとめ

共有名義のマイホームを売却した時は、その所有比率に応じて、そのマイホームに実際居住しているか否かで、特別控除や軽減税率が適用になります。

特例などの適用は生活の拠点がそこにあるかが判断の決め手になります。